Nabývání nemovitostí v různých zemích má řadu funkcí. V Thajsku mohou cizí občané kupovat byty v bytových domech (byty), ale nákup domu je o něco složitější proces. Cizinec jako soukromá osoba nemůže v Thajsku legálně vlastnit pozemky (na kterých dům stojí). Výjimkou jsou zahraniční investoři, kteří do thajské ekonomiky investovali 40 milionů bahtů. Mají možnost koupit pozemek. A to není moc velké. Ne všechno je však tak komplikované a nejen si milionář dolaru si může dovolit koupit dům v Thajsku.
Obsah článku
- 1 Kde začít, výběr domu
- 2 Typy domů
- 3 Transakční postup, smlouva, formality
- 4 Domácí dekorace možnosti pro cizince
- 5 Sled formálních nákupních postupů
Kde začít, výběr domu
Může se zdát, že výběr domu je pro vás ten pravý. Koneckonců víte, co potřebujete. Ve skutečnosti je tento proces poněkud namáhavý a dlouhý. Nejprve se musíte rozhodnout o regionu. Je lepší cestovat předem jako turista po všech zajímavých místech, abyste přibližně zhodnotili jejich infrastrukturu a atmosféru. Dům si můžete samozřejmě také zakoupit na dálku na základě popisu na internetu nebo v realitní kanceláři. Riziko neúspěšného nákupu a cena v tomto případě však bude mnohem vyšší. Vyberte například dům na pobřeží, jako z krytu, ale ve skutečnosti bude nějaká pustina s popelnicí nebo parkování rybářských člunů.
Jak najít zajímavé nabídky domů? Existuje mnoho možností. Můžete začít hledáním na internetu. V Rusku i v Thajsku existuje mnoho realitních kanceláří, které nabízejí své služby. Můžete také sledovat reklamy na prodej domů od jednotlivců v sociální síti. sítě nebo v místních novinách. A můžete dokonce «kopání» - projděte oblasti, které vás zajímají, sledujte reklamy na prodej v domácnostech, zeptejte se místních obyvatel. Je pravda, že se jedná o velmi energeticky náročný způsob..
Nejprve musíte škrábat oblast a najít ten pravý dům.
Pokud jste již v Thajsku a dobře se orientujete v této oblasti, znáte oblasti a hlavní ulice a vybrali jste si několik zajímavých objektů, je docela únavné samostatně si je prohlížet sami. Musíte mít buď své vlastní auto, nebo pokaždé vzít taxi, jednat nezávisle s majiteli nemovitosti, ať už jde o cizince nebo Thaise. Chcete-li tyto úkoly snadno provádět, musíte provést výše uvedené kroky déle než jeden den..
Nejjednodušším způsobem, jak začít s prohlídkami domů, je proto kontaktovat místní realitní kancelář. V Thajsku je mnoho ruských zákaznických agentur s rusky mluvícími zaměstnanci. Agenti obvykle berou klienty za prohlížení zdarma, dohodnou se s vlastníky a přeloží otázky, které vyvstanou během prohlížení. Mnoho objektů za jeden den však stále nebude možné sledovat, protože Thaisové jsou neuspěchaní lidé a objekty mohou být od sebe ve velké vzdálenosti. Uspořádání pohledů je však u agenta mnohem jednodušší než u vás.
To znamená, že můžete nejprve jezdit s agentem, pak sami. Můžete kontaktovat několik agentů, kteří mohou pracovat v různých oblastech. Zahraničního agenta najdete přes internet. Můžete kontaktovat kancelář. Slušné agentury mají zpravidla kanceláře i webové stránky. Při výběru agenta je třeba vzít v úvahu, že rusky mluvící zaměstnanec je dobrý, ale pro Thajse je snazší komunikovat mezi sebou a cizinci (nejčastěji Evropané) jsou v průměru odpovědnější a přesnější než Asiaté. Pokud tedy dokážete komunikovat v angličtině, má smysl kontaktovat thajského manažera, který pracuje pro evropského šéfa.
Typy domů
Mezi realitními agenty se specializují na «sekundární», na prodej od vývojáře nebo těch, kteří pracují ve stejné vesnici.
Dům může být jak ve vesnici, tak samostatně stojící. Lepší je samozřejmě vybrat si vesnici. Vždy existuje místní správa, která bude pomáhat při řešení domácích záležitostí. Ještě lepší - hlídaná vesnice s uzavřeným územím a infrastrukturou. Obvykle se jedná o bazén, tělocvičnu, hřiště, zasedací místnost pro majitele. V dobrých vesnicích pro cizince je seznam infrastruktury a společných oblastí více. V Thajsku je tolik Rusů, že v některých regionech, například Pattaya a Hua Hin, existuje tzv. «Ruské vesnice» - kde domy většinou získávají ruské rodiny. Existují také vesnice a místa, kde žije více cizinců nebo Thaisů.
Je lepší koupit dům v oplocené vesnici
Můžete si koupit dům v Thajsku, a to jak ve fázi nulového konstrukčního cyklu, tak již dávno postavený a obydlený, od faranga nebo thajského. Koupě nového domu je z velké části konvencí. Kupujete pozemek, ke kterému vývojář nabízí určitý standardní projekt, obvykle několik, v různých cenových kategoriích. Současně lze během stavebního procesu projekt výrazně změnit podle vašich představ, jak vnitřní výzdoby, tak architektury budovy jako celku. Můžete si také koupit hotový nový domov od vývojáře nebo «další prodej» - u majitele. Pokud jde o cenu, všechny tyto možnosti se zásadně neliší. Pokud chcete udělat dům úplně «pro tebe», nejlepší možností je koupit pozemek. Je pravda, že musíte počkat na stavbu domu a kontrolovat kvalitu práce. Pokud jste spokojeni s hotovou standardní verzí - v pořádku, můžete si koupit a okamžitě přistoupit k výběru nábytku. Nákup domu od vlastníka, tzn. sekundární, je dobré, že pronajímatel již odstranil mnoho nedostatků v bydlení a některé z nich upgradoval oproti původní verzi. Nevýhodou je, že lidé mají různé chutě a je těžké najít pro vás něco opravdu vhodného.
Transakční postup, smlouva, formality
Pokud již máte nemovitost, která je ve všech ohledech ve všech ohledech zcela uspokojivá, potřebujete právníka. To je snad ta hlavní věc. Rus nebo cizinec nemůže být thajským právníkem. To je v nejlepším případě překladatel nebo prostředník. Právník je pouze thajský. Bude řídit veškeré vaše podnikání, takže musí být dobrý profesionál. A mluvte dobře anglicky.
Z dokumentů z velké části je pro dokončení transakce zapotřebí pouze pas. Ale stále existuje řada nuancí. Například k platbě potřebujete především bankovní účet, který je obvykle otevřen cizincům s příslušným vízem (turistické, vzdělávací, obchodní) nebo «podle dohody» - pokud již existuje předběžná smlouva na nákup nemovitosti.
Nejprve je podepsána předběžná smlouva s právníkem. V souladu s tím je majiteli vyplácena záloha (hotovost). Toto je obvykle malá částka, asi 1% z hodnoty transakce. Na základě této předběžné smlouvy si můžete otevřít účet v thajské bance, pokud jej ještě nemáte. Předběžná smlouva stanoví, jak dlouho má být jistina zaplacena.
Dokumenty potřebné k vydání bankovního účtu:
- pomoc imigrační kanceláře
- osvědčení o pobytu v Thajsku (kde kupující v současné době bydlí)
- předběžná smlouva na nákup nemovitosti
- mezinárodní pas
Otevření bankovního účtu je u víz, které nejsou turistické (NON-B, NON-O, NON-E), poměrně jednoduché. Je také možné otevřít účet s turistickým vízem nebo s razítkem, ale ne ve všech bankách a ne ve všech pobočkách téže banky. V Thajsku se často stává, že vše závisí na rozhodnutí konkrétních lidí. Pokud váš agent souhlasí s manažerem v bance a prokáže předběžnou smlouvu na nákup nemovitosti, bude účet pravděpodobně otevřen.
Domácí dekorace možnosti pro cizince
Nejdůležitější nuancí při koupi domu v Thajsku je to, jak cizinec převzal vlastnictví země, na které dům stojí. V zásadě existují dvě možnosti: dlouhodobý pronájem nebo registrace právnické osoby. Existuje další, docela exotická možnost - usufruht. Jedná se o doživotní pronájem bez práva zdědit. Je pravda, že je nepravděpodobné, že mnoho bude mít tuto metodu rádi..
Dlouhodobý pronájem nebo držba leasingu se vydává na dobu 30 let, s právem na dvojnásobné prodloužení. Teoreticky může být doba pronájmu maximálně 90 let. Existují informace, že některé drahé rezidenční nemovitosti lze pronajmout na 120 let a na podnikání - na 150 let. Ale to vše je jen teorie. V praxi je maximální možná doba pronájmu v současné době 30 let. Realitní kanceláře někdy nabízejí smlouvu o obnovení pronájmu, ale takové možnosti nejsou legální. I když smlouva stanoví, že vlastník je povinen prodloužit nájem, nemá to u soudu žádný účinek. Pokud majitel po 30 letech odmítne obnovit nájem, bude soud na jeho straně. Je třeba poznamenat, že za 30 let může být majitel již jiný, protože země bude zděděna atd. Kromě toho je pozemkové právo v Thajsku méně než 30 let, takže dosud neexistovaly precedenty s rozšířením.
Pokud si chcete pořídit pozemek k dlouhodobému pronájmu, měli byste se obrátit na právníka a předat mu potřebné dokumenty k registraci. Advokát cestuje do Land Office, kde na osvědčení o vlastnictví (Chanote) poznamenat, že nemovitost je v pronájmu. Osvědčení o vlastnictví v tomto případě zůstává u předchozího vlastníka. Z pohledu vlastníka pozemku to lze nazvat vlastnictvím nemovitosti.
Nejběžnějším způsobem registrace v plném vlastnictví (freehold) pozemku v Thajsku je založení společnosti (společnosti) a koupě domu v jeho vlastnictví. Majitel tedy není jednotlivec, ale advokátní kancelář. To je legální způsob. Pravda, za předpokladu, že společnost podniká a není nominálním držitelem. Nuance spočívá v tom, že cizinec nemůže na sebe společnost zcela zaregistrovat, musí existovat thajští akcionáři. Zúčtování lze provést prostřednictvím upřednostňovaných akcií. Například Thais vlastní 70% běžných hlasujících lidí, cizinci - 30%, ale privilegovaných, kteří mají například 5 hlasů na akcii.
Sled formálních nákupních postupů
Všechny dokumenty týkající se registrace společnosti připravuje váš thajský právník. Akcionáři nově vytvořené společnosti jsou pouze Thaisi. Poté společnost získá nemovitost. To znamená, že osvědčení o vlastnictví (chanot) od předchozího vlastníka přechází na společnost. Společnost dále mění své akcionáře. Nyní by měl být podíl Thajců dostatečně velký, aby nevypadal úplně nominálně. Farang má právo zablokovat, takže Thaisi tuto nemovitost neprodávají sami. Pokud si koupíte dům ve výstavbě, platba developerovi probíhá v několika fázích, ale v pozemkovém oddělení bude transakce zaregistrována až po zaplacení celé částky.
Poté, co kupující poskytne advokátovi šek z banky na částku předepsanou v hlavní smlouvě, cestuje právník s dokumenty do katastru nemovitostí, aby zahájil proces opětovné registrace nemovitosti od jednoho majitele k druhému. Opětná registrace trvá jeden den až dva týdny. Během této doby kupující vlastně nemá peníze ani osvědčení o vlastnictví. Klíčem k úspěšné transakci je výhradně reputace thajského právníka. Je-li dům zakoupený dříve společností zakoupen cizincem, není nutné registrovat dohodu u zemského výboru, ředitele a akcionářů změny společnosti.
Koupit dům v Thajsku
Postup nákupu je dokončen získáním od právníka thajského osvědčení o vlastnictví - Chanote a klíče od domu. Osvědčení o vlastnictví pro občany Thajska a cizince vypadají stejně, na zadní straně certifikátu jsou zaznamenány informace o všech předchozích majitelích nemovitosti.
P.S. Při koupi bytu je vše o něco jednodušší, protože se nejedná o problém s pozemky, ale je třeba si pamatovat kvóty na počet bytů, které mohou v bytě patřit cizincům. A pravděpodobně bych si koupil byt, zdá se mi, že taková vlastnost bude více tekutá.
